買房 vs 買股
這個話題常常被拿出來討論，兩邊都有各自的支持者，而且似乎找不到一個共同的答案。我在一本書裡讀到過一個概念：「兩個理性的人，透過嚴謹的邏輯分析與討論，一定可以得到兩人都同意的結論」。那麼，買房派和買股派有可能得到一致的結論嗎？
所謂的理性就是要摒除個人的價值觀、情緒與喜好，讓數據為你說話
買房派的觀點
房子(或者土地)是稀有財，在一塊土地上蓋了一棟房子就不可能再蓋第二棟；物以稀為貴，所以房價只會一直上漲
華人觀點是「有土斯有財」，在精華區擁有一間房幾乎是所有華人的夢想之一 (承認吧，你難道不想在信義區有一間豪宅？)，所以精華區的房價永遠不可能跌
買房的最大好處是自帶槓桿(頭期款如果是 20%，那就是五倍的槓桿)，而且幾乎是長期持有 (大部分的房產應該都持有十年以上)
房子是實體資產，就算房價跌到底，你至少還有一個可以居住的地方
買股派的觀點
股票價格長期向上，就以台灣五十來說，2003 年成立時的價格是 37 元，除了 20 年來的配息之外，目前的價格已經是四倍(約 12x 元)
從過去一百多年的歷史資料來看，股票的年報酬率幾乎都高於房地產
只要世界經濟持續發展，股票的年報酬率可以達到 7~10% 以上
買股票領股息不需要花費任何心思去管理，是名副其實的被動收入
我們常常可以聽到同事、朋友或鄰居 (通常是長輩) 提到靠房地產致富的故事，但靠股票致富的故事卻很少，為什麼呢？我覺得最大的原因應該是「人性」，精確地說是追高殺低的人性。因為股票價格太透明了，要買進或賣出都非常容易，成本也很低，所以很容易短線進出，但很少有人整天在交易房地產。
致富的定義因人而異，十幾年前買一間房，現在變成兩倍、三倍、甚至好幾倍的故事就算致富；只是，股票也可能漲好幾倍，但你比較少聽到某某人的資產靠著股票翻好幾倍
先來看一個問題，我們大致可以同意 2002~2003 年 SARS 期間是台灣房價的低點，那麼，從那時到現在過去了 20 年，房價究竟上漲了多少？坦白說，我找不到具有公信力的數據，只有這篇報導提到房價漲了快三倍。
二十年漲了快三倍是什麼概念？算下來的年化報酬是 5.6% (3 開 20 次方，再減去 1)
你可能會說，不會吧，怎麼可能這麼低？或者，
我家的房子地段比較好，漲幅不止三倍
我有貸款(自帶槓桿)，所以年化報酬會更高
第一個問題是房地產的共通問題，因為每一間房子都是獨一無二的，所以沒有一個大家都認可的指標來代表房地產的漲跌幅 (不像股市有大盤指數，個股的歷史價格也都可以很輕易找到)。
第二個問題則是個誤區，如果你的貸款在二十年內都繳清了，你並沒有任何槓桿；如果還沒有繳清，二十年來也償還了不少本金，槓桿率不如你想的那麼高。如果你的頭期款是 20%，而且多年來只付利息、不還本金，你才是真正從頭到尾使用五倍的槓桿。
還有個有趣的觀點供大家參考，在已有一套自住房的前提下，假設你希望存到額外的 3,000 萬就退休，以下兩種狀況你覺得誰敢退休？
實施資產配置多年後，擁有 3,000 萬的股票 (或等值的資產配置)
擁有第二套房，市價是 3,000 萬
從純數學的角度來看，兩者是完全相同的，你可以把選項1 的錢拿去買價值 3,000 萬的房子；也可以把選項 2 的房子賣掉，拿去換成等值的資產配置。不過，我可以很負責任地告訴你，如果你的 3,000 萬資產全部在房地產上，相較於股票投資者，你比較不敢退休。
理由之一，3,000 萬的房地產，你每年只能獲得 60 萬的租金 (租金年報酬率 2% )，對擁有兩套房的投資人而言，一年 60 萬的租金收入根本無法應付日常開銷。理由之二，在多年的奮鬥之後，你的退休金絕大多數是用房地產形式存在，年紀加上慣性思維會讓你更不敢把錢放在股票市場裡，更別說把房賣掉、轉換成股債的資產配置了。
我最常聽到的說法是，房子賣掉就再也買不回來了
相反地，如果你習慣股市的起伏，敢於把 3,000 萬放到股債的資產配置中，你每年大約可以提取 4%的資金使用，大約 120 萬，這已經是房地產投資者的兩倍了。
雖然是數學題，但最後仍是人性決定了一切
台灣沒有一個大多數人認可的房地產指數，我們只能參考美國的數據。這篇文章提到美國房地產的年化報酬大約是 2-4%，而股票大約是 8-12%。不過，年化報酬只是其中的一個指標而已，我們還必須考慮其他因素：
穩定性：房地產比較能有穩定的現金流
稅負：大多數國家對房貸的利息有稅負優惠
成本：房地產買賣的成本相對較高
分散風險：房地產比較不容易分散風險，股票 ETF 則相對容易
槓桿：前面提過房地產比較容易使用槓桿
最後還是要提一下我的觀點，對於一般人來說，購買一套自住房，行有餘力之後把閒錢投資在股市裡(市值型 ETF) 應該是個勝率較高的方式。一方面可以強迫儲蓄，讓自己的生活支出不要隨著薪資「通膨化」；再來是用小錢即早開始投資，培養自己對風險的忍受度，才能得到更好的投資報酬。
希望每個人都能過上理想的生活。
為什麼我沒買房？因為我買不起啊…
最近某作家在 Facebook 上問蔣市長對博愛座的看法，我不清楚她為什麼要問蔣市長 (據說博愛座的設立是為了紀念蔣市長阿祖的仁慈愛民)，也不想去爭辯誰可以坐博愛座，只是希望討論事情時能夠理性、聚焦、不要牽拖東牽拖西的。
討論博愛座這個議題時，有必要提到你跟某位波蘭教授有約嗎？彼此有什麼關係？
人家不讓座，就讓你遲到了 15 分鐘，這有什麼邏輯相關嗎？
許多官員在回答問題時也是喜歡東拉西扯，淨回答一些聽起來正確，但是跟問題毫不相關的事情來說。
例如，被問到有沒有官商勾結的疑慮時，會說我沒有浪費納稅人的錢…
被問到官員家裡有違建事實時，會說政治迫害，或是「該怎麼辦，就怎麼辦」…
家裡沒有電視，卻還是被這些新聞轟炸了…